Devolución de la fianza del alquiler: plazo, deducciones y cómo hacerlo
Actualizado el 6 de octubre de 2026 · Basado en el art. 36 de la LAU y el Código Civil
En resumen: la fianza se devuelve al inquilino en un mes desde la entrega de las llaves; después, lo que se le deba genera interés legal. Se pueden descontar rentas y suministros impagados y daños que no sean desgaste normal, con justificante. La fianza depositada en tu comunidad se recupera aparte: en Cataluña, el INCASÒL la paga al arrendador en un máximo de 21 días.
El plazo: un mes desde las llaves
El art. 36.4 de la LAU obliga a devolver el saldo de la fianza al final del arrendamiento. Si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que el inquilino la haya recibido, la cantidad pendiente devenga el interés legal. El plazo cuenta desde la entrega real, no desde la fecha de fin que diga el contrato.
Qué se puede descontar
- Rentas impagadas hasta la entrega de llaves.
- Suministros pendientes: lo facturado del periodo del inquilino que no haya pagado.
- Daños que no sean desgaste por el uso normal, con factura o presupuesto.
- Lo que el contrato ponga a cargo del inquilino y esté sin pagar (por ejemplo, una limpieza pactada).
Lo que no se descuenta: el desgaste por el paso del tiempo y el uso ordinario (art. 1561 del Código Civil), como pintura envejecida o pequeñas marcas normales. Envía al inquilino la liquidación por escrito, con cada deducción y su justificante: es lo que te protege si la discute.
Fianza y garantía adicional: dos dineros distintos
En vivienda, la fianza legal es una mensualidad y, en la mayoría de comunidades, se deposita en un organismo público. La garantía adicional, de hasta dos mensualidades, no se deposita: la guarda el arrendador o la agencia. Al final del contrato se devuelven las dos, pero se recuperan de sitios distintos.
Recuperar la fianza depositada
En Cataluña, la devolución se pide al INCASÒL con el Modelo 3. El INCASÒL paga al arrendador (o a quien este haya autorizado previamente, en su formulario), nunca al inquilino, en un máximo de 21 días desde una solicitud completa (Decret 147/1997, art. 13.3). Cada devolución es una solicitud propia: no se compensa con fianzas nuevas.
En el resto de España, cada comunidad tiene su organismo y su procedimiento, y en algunas no se deposita la fianza. Consulta el de la tuya en las fichas por comunidad o comprueba un caso concreto en ¿tu fianza está en plazo?.
Paso a paso
- Recoge las llaves y anota la fecha: desde ahí cuenta el mes.
- Revisa el piso contra el inventario de entrada, con fotos.
- Pide la devolución de la fianza depositada el mismo día (en Cataluña, Modelo 3).
- Calcula las deducciones con sus justificantes.
- Envía la liquidación por escrito y transfiere el saldo antes de que se cumpla el mes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo hay para devolver la fianza?
Un mes desde la entrega de las llaves (art. 36.4 de la LAU). Pasado ese mes, el saldo que se deba al inquilino genera el interés legal del dinero.
¿El plazo cuenta desde el fin del contrato o desde la entrega de llaves?
Desde la entrega real de las llaves. Si el inquilino se va antes o después de la fecha del contrato, cuenta el día en que devuelve las llaves.
¿Se puede descontar la pintura o el desgaste normal?
No. El inquilino devuelve el piso como lo recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 del Código Civil). Se descuentan rentas y suministros impagados y los daños que no son desgaste normal, mejor con factura o presupuesto.
¿Hay que esperar a que el INCASÒL devuelva la fianza para pagar al inquilino?
No. El mes de la LAU corre igual. El INCASÒL paga al arrendador (no al inquilino) en un máximo de 21 días desde una solicitud completa, así que conviene pedirla el mismo día de la salida.
¿La garantía adicional también se deposita?
No. La garantía adicional (máximo dos mensualidades en vivienda) no se deposita en ningún organismo: la tiene el arrendador o la agencia y la devuelve directamente, con las mismas reglas de deducción.
Salidas sin hojas de cálculo
Eon monta las deducciones a partir de lo registrado (renta, suministros, daños con factura), cuenta el mes de la LAU desde la entrega de llaves y te avisa antes de que venza.
Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36 (BOE)
- Código Civil, art. 1561 (BOE)
- INCASÒL — fianzas de alquiler
Información general, actualizada el 6 de octubre de 2026; no es asesoramiento legal ni fiscal.