IRAV 2026: cómo actualizar la renta del alquiler y a qué contratos se aplica
Actualizado el 4 de octubre de 2026 · Fuentes: BOE, INE y Ministerio de Vivienda
En resumen: el IRAV es el índice del INE que limita la subida anual de la renta en los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023. Solo se aplica si el contrato tiene cláusula de actualización, en el aniversario del contrato y con el último dato publicado en esa fecha. El último publicado, el de agosto de 2026, es del 2,47 %.
Qué es el IRAV
Es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo creó la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que añadió a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) la disposición adicional 11ª: el índice que defina el INE es el límite de referencia para la actualización anual del artículo 18.
El INE lo publica cada mes desde enero de 2025, con dos decimales y en las mismas fechas que el IPC. Se calcula a partir del IPC general y del IPC subyacente: es el menor de los dos y, cuando ambos superan el 2 %, solo recoge la mitad de lo que pasa de ese 2 %. Por eso suele quedar por debajo del IPC. No tiene un tope fijo.
A qué contratos se aplica
| Tu contrato | Qué se aplica |
|---|---|
| Vivienda, firmado desde el 26/05/2023, con cláusula de actualización | Como máximo, el IRAV |
| Igual, pero la cláusula dice «IPC» | El menor entre el IPC y el IRAV |
| Contrato sin cláusula de actualización | No se actualiza (art. 18.1 LAU) |
| Cláusula de actualización sin índice concreto | El Índice de Garantía de Competitividad (art. 18.1 LAU) |
| Vivienda firmado antes del 26/05/2023 | Su propio régimen, normalmente el IPC pactado (DT 4ª de la Ley 12/2023) |
| Temporada o uso distinto de vivienda (p. ej. local) | No le aplica el art. 18 de la LAU: lo que se haya pactado |
Para el IRAV no hay diferencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios.
Cómo aplicarlo, paso a paso
- Comprueba la fecha de firma y la cláusula del contrato (tabla de arriba).
- Espera al aniversario: la renta solo se actualiza una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato.
- Usa el último IRAV publicado en esa fecha (art. 18.1 LAU). Para un aniversario el 1 de octubre de 2026, es el de agosto: 2,47 %.
- Calcula: renta actual × (1 + IRAV/100), redondeada a céntimos.
- Notifica por escrito al inquilino el porcentaje aplicado. La nueva renta se cobra desde el mes siguiente a la notificación (art. 18.2 LAU); vale una nota en el recibo del mes anterior.
Ejemplo
Contrato de vivienda firmado el 1 de octubre de 2025, renta de 1.000 €, con cláusula de actualización por IPC. El 1 de octubre de 2026 el último IRAV publicado (agosto) es del 2,47 %, por debajo del IPC, así que se aplica el IRAV: 1.000 € × 1,0247 = 1.024,70 €. Si se notifica en octubre, la nueva renta se cobra desde noviembre.
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Últimos valores del IRAV (INE)
| Año | Ene | Feb | Mar | Abr | May | Jun | Jul | Ago | Sep | Oct | Nov | Dic |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2,19 | 2,08 | 1,98 | 2,09 | 1,99 | 2,10 | 2,15 | 2,19 | 2,22 | 2,25 | 2,29 | 2,32 |
| 2026 | 2,14 | 2,16 | 2,47 | 2,40 | 2,48 | 2,44 | 2,49 | 2,47 | — | — | — | — |
Tasa anual en %. Agosto de 2026 es el último dato publicado (15/09/2026). Fuente: INE, tabla 72975.
Errores habituales
- Subir la renta en un contrato sin cláusula de actualización.
- Aplicar el IPC completo en un contrato firmado después de mayo de 2023.
- Aplicar el IRAV a contratos anteriores a 2023 por el RDL 26/2026, ya derogado.
- Cobrar la nueva renta antes del mes siguiente a la notificación.
- Actualizar antes del aniversario del contrato.
- Usar un mes del IRAV que aún no estaba publicado en la fecha de actualización.
- Pensar que el IRAV tiene un tope fijo del 2 % o del 3 % (eso eran los límites de 2023 y 2024).
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IRAV?
El Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo calcula y publica el INE cada mes desde enero de 2025 y es el límite máximo de la subida anual de la renta en los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023, que añade la disposición adicional 11ª a la LAU).
¿A qué contratos se aplica el IRAV?
A los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 que tengan cláusula de actualización. Los contratos anteriores siguen con su propio régimen (normalmente el IPC), los contratos sin cláusula no se actualizan, y los de temporada o uso distinto de vivienda no están sujetos al art. 18 de la LAU.
¿Qué valor del IRAV se usa?
El último publicado en la fecha de actualización, que es el aniversario del contrato (art. 18.1 LAU). Por ejemplo, para un aniversario el 1 de octubre de 2026 se usa el IRAV de agosto (2,47 %), publicado el 15 de septiembre.
¿Desde cuándo se puede cobrar la nueva renta?
Desde el mes siguiente a notificar por escrito al inquilino el porcentaje aplicado (art. 18.2 LAU). Vale una nota en el recibo del mes anterior.
Si el contrato dice «IPC», ¿se aplica el IPC o el IRAV?
En contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la cláusula es válida pero la subida no puede superar el IRAV: en la práctica se aplica el menor de los dos (preguntas frecuentes del Ministerio de Vivienda).
Las renovaciones, con las cuentas hechas.
Al renovar un contrato en Eon, introduces el índice que corresponda y Eon calcula la nueva renta y guarda una nota con el porcentaje aplicado. Y Ana responde a tus inquilinos por WhatsApp.
Fuentes oficiales
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE)
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 18 y DA 11ª (BOE)
- Resolución del INE de 18/12/2024 que define el IRAV (BOE)
- Metodología del IRAV (INE)
- Valores mensuales del IRAV, tabla 72975 (INE)
- RDL 26/2026 (BOE) y su derogación por el Congreso (BOE)
- Preguntas frecuentes sobre el alquiler (Ministerio de Vivienda)
Información general, actualizada el 4 de octubre de 2026; no es asesoramiento legal. La normativa del alquiler está cambiando: confirma antes de aplicar.